房贷新政细则近期出台

　　人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%.

　　金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　拯救楼市

　　根据人民银行规定，房贷新政于昨日正式实施；而各商业银行的实施细则也应在10月27日完成。但是昨日，记者走访了广州、深圳、东莞、佛山等地的多家商业银行，大家几乎都是在等待中度过了这一天。

　　新旧政策衔接出现空当，让很多银行不得不暂时放缓房贷业务的审批：只签意向，不定利率，而对已经获得审批但还没有放贷的业务更在昨日放缓了操作和执行。

　　业内人士表示，没有银行愿意率先出房贷细则，因为大家都在观望对方的举措，而且银行从内心对新政是有担忧的。

　　商业银行：“等待总行通知”

　　昨日，记者致电多家银行，回复大同小异，意思都是“等待总行通知”。

　　工商银行广东省分行营业部表示，目前总行相关实施细则还在制订中，该营业部尚在等待。民生银行广州分行、招商银行广州分行、光大银行广州分行也表示，自央行出台新政以来，他们一直未接到总行的相关文件，而在接到文件之前，作为分行都只能按兵不动。到记者截稿时，其他银行也未能给出具体实施方案。

　　深圳方面，记者采访了建行、交行、光大、深发展和招商银行，也均表示正在等总行通知，其中光大银行深圳分行表示已暂停办理新的房贷业务，但其在深圳有按揭业务的楼盘并不多。

　　只有建行表示，该行将按照人民银行的规定，自2008年10月27日起开始执行新的贷款政策。但具体如何执行，该行给出的答复仍不明了。

　　据建行广东省分行介绍，在新政执行这一块，他们已经确定了两大方向：一是该行将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等因素，制订差别化的利率政策和首付款比例要求。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，将在贷款利率和首付款比例上按优惠条件予以支持。对于居民购买非自住房、非普通住房的，将适当提高贷款条件。

　　政策空当，银行放缓业务审批

　　由于总行迟迟未下发实施细则，广州地区多家银行不得不暂时放缓房贷业务的审批。据一家股份制商业银行透露，在总行下达实施细则之前，分行已经对个贷业务部门先下发了“工作原则”，即具体业务必须等总行政策。在这种情况下，他们的房贷业务只能放缓，先签订意向，不具体定价。

　　没有银行愿意率先出新政

　　昨日，记者也走访了东莞某商业银行负责房贷业务的高层，他直接表示：“今天各行没有出新政细则是很正常的，因为大家都在观望对方的举措，而且银行从内心对新政是有担忧的。”

　　这位夏姓高层表示：明年各商业银行利润缩减是可以想见的，正因为如此，大家都会在房贷这一块相对优质的贷款模块上进行争夺，因此既然总行规定了最低下限可以执行0.7倍，因此出于市场竞争的考虑，对于只要符合条件的，大部分银行肯定会给到0.7倍。但这样一来，银行实际是减少了利润，而增加了风险。

　　政策空当期，观望气氛浓

　　细则不出买主延期签约

　　本报讯广、深、莞、佛等地绝大部分商业银行“实施细则”迟迟未出，受此影响，东莞有十多家开发商已经从昨日起“暂停”签订商品房购买合同和按揭贷款合同。而在广州、深圳、东莞、佛山等全部珠三角城市，绝大部分符合新政优惠的购房者都提出了11月1日之后再签约的要求。

　　东莞十多家售楼部暂停签约

　　昨日，记者走访了东莞近20余主力在售楼盘，十数家开发商均表示，售楼部对于可能符合“新政优惠”条件的客户或者全部客户都已经暂停了商品房买卖合同的正式签约，等待银行的实施细则出台之后再开始签约。大多数楼盘都将正式签约的日期推迟到11月1日之后，11月10日之前。

　　东莞虎门一花园销售负责人汪丽君表示，从10月22日有关首次置业房贷的新政出台后，该花园就停止了商品房买卖合同的签约。发展商特别联系了合作的中信银行、招商银行，银行也没有给出明确的意见，只说细则还没出；下了订金的客户也比较关注新的税费和首付政策，虽然之前有的客户约定了签约日期，但这几天来购房合同的签约一律都停止了。“我们也认为还是等地方细则出台后，政策上明确了再签合同会保险些。客户方面也认为现在一旦签约了，出现后续问题再改来改去或者多交的钱不能退也很麻烦。”

　　广深珠惠购房者要求延期签约

　　在广州、深圳、惠州，虽然很多开发商没有主动提出暂停或暂缓购房合同的正式签约，但是收到很多业主的延期签约申请，开发商也表示默许。

　　广州一楼盘的购房人群多以首次置业为主，本来签了认购书一个星期后，买家就要签买卖合同了，但10月22日房地产新政出来以后，因为涉及按揭利率、契税等的优惠，有买家提出要迟延到11月1日后才签约。对此开发商表示，同意已经签了认购书的近60户买家可以延迟到11月1日再签合同。业主们对此很满意，认为这个措施比较人性化。

　　在深圳，多个在售楼盘都反映购房者要求延期签约的情况很多。在记者的实地踩盘中，龙华仅有的四个在售楼盘就有三个存在此类现象，宝安、福田也有多个楼盘负责人表示，“还有多批签了认购书的客户现在不肯签正式购房合同”，尤其以中大户型为主、换房客户为主的楼盘居多。已经有开发商表明不一定在签订认购书后一周内就签约，以此留住诚意客户。

　　同时，有开发商信心十足地表明银行不会叫停他们楼盘的房贷业务。“我们在新政发布后4天内有9套新房成交、签约，购房者虽然有疑虑有担忧，但我们跟银行关系好，可以承诺即使现在签约了以后细则中有更优惠的房贷也可以给到购房者，所以要求延迟签约的情况并不多。”某国有房企营销经理说道。

　　另外，在珠海和惠州，不少市民在购房时已经考虑到契税以及贷款利率的变化，纷纷要求缓签，而多数开发商也考虑到销售压力，一般都会默许。

　　佛山、中山受波及较小

　　在这一轮“政策空窗期”中，记者了解到，佛山、中山等城市的签约情况受影响较少。

　　记者在佛山各楼盘采访发现，买家推迟签约的现象并不普遍，而已经完成银行审批程序的买家，也没有出现推迟签约按揭合同的现象。

　　在中山，记者了解到，由于享受新政出台后房贷利率的新标准会以贷款合同签订日期为准，同时购房合同签约时间与按揭贷款合同签约的时间还有一定的“缓冲期”，因此在10月22日后与发展商方面签订购房合同的购房者在享受新利率方面基本不受影响。

　　“从与开发商签订购房合同，合同的备案，到银行方面的抵押放贷，最快也要有10个工作日左右，因此在近期签购房合同的消费者，大概也要在11月初办完手续，因此执行新利率暂不受到影响。”中山本地的代理商天域置业销售事务部总监郑永明表示，契税和印花税的缴纳关乎的是开发商申请办房产证和业主收楼的时间，所以与签约购房合同的时间没有大关联。

　　房贷细则猜想

　　房贷新政中，首次进入人们视野的“改善型普通自住房”如何定义等，成为人们争议的焦点。记者昨日从广东一位政府部门人士获悉，国家对于“改善型普通自住房”等解释还没有正式出台，目前正在进行，应该会以之前的老政策来“框定”，例如家庭住房面积不能超过当地的人均住房面积，具体解释应该近期可以出台。

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　　改善型住房咋定义？

　　标准或有两种：90㎡以下；低于人均住房面积

　　“从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，应称为改善型普通住房。”光大银行广州分行零售业务部有关负责人称，最终解释还需要看总行的文件。

　　中国农业银行广东分行营业部有关人士表示，对于购买改善型普通住房者，应该能够证明家庭现有人均住房面积低于广州人均住房面积更合理。以广州地区人均面积19.9平方米为参考标准，如果一家5口人，住房面积仅为60平方米，人均面积低于19.9平方米，如果有换房的打算，再买的房子应该是改善型普通住房。

　　暨南大学金融系教授陈鹭则认为，以90平方米为界定标准的可能性更大，也就是原有住房在90平方米以下的，再买第二套房不应视为投机行为，应享受优惠利率和两成首付。目前90平方米以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。

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　　新老房贷利率咋算？

　　已享0.85倍优惠利率或可享0.7倍利率

　　已经贷款买首套房者，能否享受更加优惠的利率？“已经贷款买首套房，有可能会享受更低的利率，不过，按照目前银行利率调整方式，一般到次年1月1日才按照新的利率标准执行。”农行上述人士说，“如果贷款人没有不良记录，原来享受最低0.85倍优惠利率的，利率将可能调整为0.7倍，这样还贷压力将大大降低，不过，如果原来执行标准利率或上浮利率的贷款人，或贷款后出现不良记录，则不会调整。”

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　　二套房贷有无松动？

　　银行不敢轻易放松二套房贷

　　尽管有专家呼吁放松二套房贷，但银行业内人士则表示，由于房价还没有降下来，房贷风险较高，出于风险控制考虑，目前银行不敢轻易放松二套房贷。