国际大行抛弃SOHO中国 潘石屹身家缩水160亿港元

　　从王石的“拐点”论到潘石屹的“百日剧变”说，从任志强“小型房企与其硬撑，不如低价转让股权”的公开劝降，到冯仑“小房企资金链吃紧卖儿卖女不失好选择”的最后通牒，地产大佬们杀气腾腾、声色俱厉的表演，充分预示着中国房地产格局血腥洗牌的日子已为时不远。

　　中国房地产行业和市场风雨飘摇的调整前夜，SOHO中国掌门人潘石屹与那些忧心忡忡、度日如年的小房企一样心力交瘁，唯一不同的是，中小地产商的痛苦在于日益致命紧缩的资金链条令其生存几近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫过于手握重金却短时间内难以找到为炊之米，更令其不快的是，国际大行纷纷唱空SOHO中国(0410.HK)，其一度高达317亿港元的身家，不到半年即大幅缩水过半，头上中国富豪的光环黯然失色。

　　国际大行变脸唱衰

　　高盛、瑞银、汇丰等声名显赫的国际大行对SOHO中国成功上市功不可没，高盛、汇丰为其联席保荐人，瑞银担任联席牵头经办人。

　　去年10月，在上述大行鼎力包装推销下，潘及其掌控的SOHO中国，以最具影响力的商业领袖和行业领袖的形象，闪亮登陆香港股市，并创下中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财富神话。

　　按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算，潘及其夫人合计持股市值高达317亿港元，并以此荣登中国富豪排行榜前列。

　　然而，成也萧何败也萧何，仅在SOHO中国香港上市后两个月后，高盛、汇丰、瑞银便与潘石屹结束了短暂的蜜月期。

　　今年1月，汇丰发表研究报告认为，尽管SOHO中国在北京拥有最好地块，属同行盈利水平最高，但土地储备面积非常小，包括前门项目在内共有132万平方米，首次给予中性评级。

　　3月，瑞银发表研究报告，虽然维持SOHO中国的买入评级，但把目标价由11港元下调22%至9港元，理由为SOHO管理层推迟注入天安门南项目，以致利润贡献将推迟入账，因此把2009年的纯利预测，由人民币42亿元下调至36亿元。

　　5月，高盛证券发表研究报告称，将整体内地房地产股今明两年的净利预测，分别下调42%和50%，同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度，由20%扩大至30%。

　　而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中，就有SOHO中国，其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

　　而去年11-12月，瑞银给予SOHO中国的评级为买入，目标价13.00港元其理由为SOHO中国具有独一无二的业务模式：向投资者或用户出售商用物业，而不是建造并出售住宅单位给用户。

　　同时，高盛发表报告，将SOHO中国纳入研究股份并将其加入买入名单，目标价12港元。

　　当时高盛看多SOHO中国的理由令人难忘：虽然市场对集团获准兴建北京天安门“南门”项目存有较低期望，及市场对集团的其它潜在收购寄望亦不大，不过，按目前公司股价而言，回报有上升空间，因收购整体天安门项目会刺激明年底资产净值上升82％，由现时6.51港元，升至11.84港元，目前股价只反映有关项目只值1.2港元，属过低，SOHO中国目前股价，已低于现有土储的资产价值。

　　颇具讽刺意味的是，这些国际大行信誓旦旦看多SOHO中国的观点言犹在耳，不到两个月，就发生前述翻天覆地的变化。

　　受上述看空言论影响，潘石屹夫妇持股市值一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元，市值缩水近160亿港元。

　　SOHO中国市值暴跌，对潘石屹来说绝不是个好消息。

　　不止一个坏消息

　　“上市以后，有人担心我的头发会因为责任的增大而越来越少！”SOHO中国董事长潘石屹曾在上市仪式上轻松诙谐地自我调侃。

　　现如今，令潘石屹头发“越来越少”的原因可能已不再是社会责任首当其冲，而是公司捉襟见肘的土地储备资源。

　　据SOHO中国2007年年报，为潘带来无限光荣和财富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地产项目，已基本开发完毕，截至去年底，已售面积占可售面积比例分别为99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

　　在建项目中，光华路SOHO的已售面积，占可售面积比例达96%，未开发面积仅余2354平米；三里屯SOHO总建筑面积46.6万平米，可售面积36万平方米。

　　即便规划建筑面积36万平方米的北京天安门(前门)土地项目能够注入，SOHO中国可供开发的土地储备也仅约80万平方米。

　　然而，天有不测风云，今年3月中旬，潘石屹在上市招股说明中预告的天安门(前门)项目存在的不确定性风险终于应验。

　　潘石屹现透过私人公司持有北京天街的49%权益，后者持有北京前门(天安门南)项目的33块土地已取得土地使用证，并负责项目的开发，至于余下11块土地中的其中3块土地，原定于2月29日招标，但突然于今年1月31日被有关部门撤销招标。

　　业内人士分析，这意味着潘石屹遇到新的土地竞价对手出现的可能性很大，潘获得上述3块土地的可能性正在降低。

　　如今，在北京CBD项目土地已开发殆尽、11块前门土地注入时间陡生变数的情形下，精明的香港投资人自然不会抛开对潘石屹土地储备不足的疑虑。

　　一位房地产业内人士指出：“成为北京CBD最大开发商，既为潘石屹赢得巨大财富，又为其在业内奠定了极高声望，但北京的CBD、三里屯等商业地产项目是高度稀缺的，一旦开发完在同一个城市内很难寻找第二个类似开发项目，潘石屹手中150亿元人民币现金如何花出去是个大问题。”

　　此前，曾有媒体报道潘石屹曾有扩展北京以外地产发展项目的打算, 但经对重庆、南京、长沙和天津等多个内地主要城市考察后，他认为还是在北京发展的利润较高，故未来仍会专注北京市场的拓展。

　　令人关注的是，中国最具影响力商业领袖称号的潘石屹，如何能在北京把这150亿元变成更多的涂满厚厚奶油的商业土地项目蛋糕。